政府科学规划与开发商准确定位至关重要

　　商业地产是最体现利润和价值的项目，这块“大蛋糕”深深诱惑着重庆的房地产开发商。近几年来，开发商蜂拥而入，纷纷投资商业地产。但是，记者近日在采访中了解到，由于国家宏观调控政策的实施，许多大型项目面临挑战与危机，不少项目存在盲目规划建设、商业形态定位不准确、招商难度大、投资、营销疲软和长期空置等问题，导致重庆的商业地产呈现出冷热不均的市场格局。

　　小区商铺空置率高

　　位于重庆市江北区加州社区核心位置的“加州时光”，去年11月10日正式对外发售。该商铺兼得社区消费与商务消费，五洲、和府、渝通、英皇等星级酒店均在项目附近，但该小区的商铺销售仅50％左右。开发商只得将原计划全部商铺出售的方案转为出售和出租同时进行。

　　“加州时光”的置业顾问李先生认为，小区商铺销售状况不佳的原因是市民的消费习惯一时难以转变，他们习惯到社区里的大型商场和超市消费，并且成为这些大型商场和超市固定的“回头客”，造成其他的小区商铺门前冷落。另外，第二套住房贷款首付比例提高也是影响小区商铺销售不佳的重要因素。

　　重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的朱小姐告诉记者，她们公司代理的位于渝北区宝桐路社区的翠湖柳岸小区住房目前已全部售罄，但商铺却仅销售60％左右。该小区住宅面积有25万平方米，套内均价在3500元／平方米，而商铺才7000元／平方米，销售仍然不理想。

　　有关专家认为，造成空置率有两个问题：一是政府的规划比较虚，而开发商根据自己的需要，做什么商业完全由开发商说了算；二是商业是先有“市”，还是先有“场”的问题。由于在政府的规划和开发商的建设中先注重了“场”而忽视了“市”，最终造成商业地产出现空置率。此外，地段也是决定商业地产开发成败的关键。地段不好，消费能力不足，仅靠人为的造市困难重重。开发商绞尽脑汁搞各种各样的招商方式，在搞了一些小商铺和百货之后，更希望引进一些大的餐饮和娱乐，但如果位置不好，别说大的餐饮和娱乐不肯入驻，就是已经入驻的商户也会因经营状况不好而产生动摇。

　　临街商铺销售火爆